Investitore cinese
Per conto della nostra clientela cinese cerchiamo ditte con i seguenti criteri da acquistare:
1) volume d’affare annuo minimo 7 mio. Euro;
2) preferibilmente con specifico know how tecnico patentato;
3) preferibilmente con rete di vendita all’estero.
Manovra Monti maxiemendamento: Imu su immobili all’estero
Anche il pacchetto relativo al mattone viene modificato, visto che l’Imu varca le frontiere. In sostanza viene previsto che le persone fisiche che sono proprietarie di immobili fuori dai confini nazionali, pagheranno l’imu su tali edifici, applicando sempre un’aliquota dello 0,76 per cento. La base imponibile sarà costituita dal prezzo indicato all’interno dell’atto o in assenza di questo dal valore di mercato dell’immobile. L’imu sarà dovuta in misura proporzionale alla quota di possesso del bene. L’emendamento prevede che sia riconosciuto un credito di imposta per evitare che in caso di tassazione da parte dello stato estero vi siano doppie imposizioni.
Le fasi di acquisto di beni immobili nello Stato di New York
Nello Stato di New York la vendita di beni immobili avviene attraverso piú passaggi. La firma del Contract of sale é il primo passo di questi ed é paragonabile al compromesso in Italia.
La firma del Contract of sale viene di regola accompagnata dal pagamento da parte dell’acquirente di un anticipo pari al 10% del prezzo di acquisto concordato a titolo di caparra confirmatoria. Questa somma non viene consegnata al venditore, ma viene versata su un Escrow account (conto fiduciario) gestito dal proprio avvocato, il quale girerá la somma al venditore solo al momento della stipula dell’atto di passaggio di proprietá. L’assicurazione sulla piena proprietá del bene compravenduto e l’assenza di ipoteche e vincoli pregiudizievoli negli Stati Uniti si ottiene acquistando una Title insurance. Con questo sistema l’acquirente ottiene una doppia garanzia: da un lato la Title insurance certifica la piena proprietá del bene e la libertá dello stesso da ipoteche e vincoli; dall’altro lato funziona come un normale contratto assicurativo con cui la compagnia assicurativa che l’ha rilasciata si impegna ad indennizzare l’acquirente in caso l’operazione non vada a buon fine. Il costo della Title insurance varia da 0,5% al 0,75% del prezzo di compravendita.
L’ultima fase nella compravendita di un immobile consiste nel Transfer of deed dal venditore all’acquirente.
L’acquirente deve infine pagare le seguenti imposte: 1) transfer tax (paragonabile all’ “imposta di registro”); 2) mansion tax (dovuta solamente se il valore eccede la cifra di 1 mio$); 3) real estate tax (comparabile all’“ICI”).
novitá cessione cubatura
L’art. 5 co. 1 e 3 del Dl 70/2011 convertito in legge n. 106/2011 apre una nuova possibilitá di cessione di cubatura a terzi. Ove concesso dalla legge urbanistica o dal piano regolatore particolareggiato la cessione di cubatura é concessa non solo al vicino confinante, ma a qualsiasi terzo proprietario di un fondo ubicato nel medesimo comune.
Le nuove disposizioni di attuazione spiegeranno le modalitá di attuazione della norma.
Grazia a questa liberalizzazione nascerá un nuovo mercato per la cessione della cubatura.
La cedolare fissa (19% o 21%)
In attuazione della legge n. 42/2009, è stato approvato, recentemente, un apposito decreto legislativo recante disposizioni in materia di “Federalismo fiscale municipale”, in corso di pubblicazione sulla G.U., che prevede l’introduzione della cedolare secca sugli affitti, che comporterá da partire dal 2011 un notevole vantaggio fiscale per i contribuenti. In luogo delle ordinarie imposte sui redditi si pagherá infatti un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone di affitto, che diventa il 19% per i contratti a canone concordato nelle localitá di alta tensione abitativa (p.e. Merano, Bolzano, Lana).
La convenienza c‘é sempre per chi affitta a canone libero, per i locatori a canone concordato scatta solo per i redditi lordi annui medio-alti, dai 28mila euro in su.
Potranno scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio dell’impresa o della professione.
Rientrano nell’ambito della cedolare le sole locazioni di abitazioni e pertinenze (per esempio il box auto o garage) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.
Locali commerciali: l'avviamento vale 18 mesi
In caso di disdetta contrattuale da parte del locatore il conduttore di un locale commerciale in molti casi vanta un diritto di indennitá per l’avviamento.
Secondo l’articolo 34 della legge 392/1978, l’avviamento corrisponde in genere a 18 mensilitá di canone e sale a 21 mensilitá per gli alberghi.
L’articolo 35 della predetta legge stabilisce che l’indennitá di avviamento va corrisposta solo per le attivitá che comportano contatti diretti con il pubblicodi utenti e consumatori, che siano industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico. Si escludono le attivitá professionali e quelle a carattere transitorio.
Altra condizione necessaria per la concessione dell’indennitá é che non sia avvenuta la risoluzione del contratto per disdetta, recesso o morositá del conduttore.
Caso per caso, le pronunce in merito alla concessione dell’avviamento per una serie di attivitá:
palestra di karate: sí; palestra di ginnastica terapeutica: sí; palestra ginnica: sí; scuola di danza: no; rivendita materiale edile: no; cartoleria: no; uffici direzionali di una banca: sí; ufficio postale: no; compagnia di assicurazioni: sí; broker assicurativo: sí; laboratorio di analisi: no; odontotecnico: no; estetista: dipende dal singolo caso; locali di esposizione non aperti al pubblico, ma in cui il cliente puó essere accompagnato da un commesso: no; vetrine su strada, staccate da negozio: sí; spedizioniere in locali privi di insegne: sí; magazzino collegato con locali vendita: sí, se locato con unico canone, e l’attivitá di vendita é prevalente, no se distinto catastalmente, con diverso canone e con magazzino raramente frequentato da clientela.
Leasing immobiliare: novitá 2011
Leasing immobiliare: novitá 2011
Dal 1 gennaio 2011 cambia la tassazione per i leasing di immobili strumentali (immobili utilizzati nell’attivitá di impresa o professionale ricompresi nella categorie B, C, D e A/10) che sconteranno le imposte ipotecarie e catastali in misura ordinaria (4%) all’atto dell’acquisto dell’immobile da parte di societá leasing e non saranno piú soggetti a registrazione.
L’utilizzatore del bene è solidalmente responsabile con la società di leasing per il pagamento delle suddette imposte dovute.
La registrazione è necessaria soltanto in caso d’uso. Non è quindi più obbligatorio registrare un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto un immobile. Da ciò deriva il venir meno dell’imposta di registro dell’1% precedentemente dovuta sui canoni di leasing.
All’atto della cessione dell’immobile concesso in leasing, a seguito del riscatto da parte dell’utilizzatore, le imposte ipocatastali sono dovute in misura fissa (3x Euro 168)
Per i contratti di leasing in essere alla data dell’1.1.2011 è previsto il versamento in un’unica soluzione di un’imposta sostitutiva delle imposte ipo-catastali, da effettuare entro il 31.3.2011, pari alle imposte ipocatastali dovute per il riscatto del bene al netto dell’imposta di registro applicata sui canoni di locazione, ridotta di una percentuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto. (Ad esempio su un leasing di durata residua di 15 anni, l’importo della sostitutiva sará ridotto del 60% (15 × 4%)).
Le modalità di versamento saranno definite da un apposito Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.
Detrazione del 55% diluita in dieci anni
La legge di stabilitá ha prorogato al 2011 la detrazione Irpef o Ires del 55% sui costi sostenuti per gli interventi sul risparmio energetico degli edifici, come l’installazione di pannelli solari (spesa massima di 109.090,91 euro), la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti geotermici a bassa entalpia (spesa massima di 54.545,45 euro), l’installazione di strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti), strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi (spesa massima di 109.090,91 euro) e la riqualificazione energetica generale dell’edificio (spesa massima di 181.818,18 euro). Quanto al meccanismo dell’agevolazione, l’unica regola che é stata cambiata é quella relativa alla ripartizione della detrazione: sino a fine 2010 va divisa in cinque quote annuali costanti; per il 2011, invece, dovrá essere ripartita in 10 quote.
L’invio della comunicazione alle Entrate non sostituisce quella da trasmettere all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Quindi, se i lavori non termineranno alla fine del 2011, il modello dovrá essere inviato telematicamente alle Entrate entro il 2 aprile 2012, solo se sono state “sostenute” spese nel 2011.
Chalet St. Sebastian
Una residenza alpina
Lo chalet St. Sebastian – che prende il nome dall’omonima chiesa di Plazzoles – ha tutti i pregi che hanno reso celebre l’architettura alpina dell’Alto Adige. È ispirato alla struttura di un vicino fienile – costruito col sistema caratte- ristico del blockbau, con tronchi ad incastro – e le sue otto unità abitative (da 70 a 100 m2) s’inseriscono a meraviglia nel paesaggio circostante
Domicilio alpino con clima favoloso:
L’archittettura in legno rende il chalet unico. Al primo piano sono ricavate le camere da letto e i servizi, al piano terra il soggiorno e la cucina, con accesso diretto al giardino o al posto auto dell’autorimessa interrata.
"manovra estiva" - dati catastali
In base alla “manovra estiva”, che entrerá in vigore per gli dati catastali da partire dal 1.7.2010 tutti i tipi di atti, compravendita in prima fila, per i quali é disposta la publicitá nei registri immobiliari, devono contenere, appunto a pena di nullitá:
a) l’indicazione catastale delle unitá immobiliari oggetto del contratto;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione, resa dagli “intestatatari” (p.e. proprietari), della conformitá allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
L’accettazione dell’eredità
L’eredità può essere accettata in due modi: in modo espresso o in modo tacito. In ogni caso l’eredità deve essere accettata entro dieci anni dall’apertura dell’eredità, altrimenti il diritto all’accettazione della stessa si prescrive.
L’accettazione espressa dell’eredità avviene mediante redazione di apposito atto pubblico o scrittura privata.
L’accettazione tacita presuppone un comportamento da parte del chiamato all’eredità che im-plica necessariamente la volontà di accettare l’eredità.
Per quanto riguarda gli immobili si considerano i seguenti comportamenti come accettazione tacita dell’eredità: – Vendita o locazione dell’immobile – Appropriazione dell’immobile – Presa di possesso dell’immobile senza aver compiuto l’inventario nel termine entro tre mesi dal giorno dell’apertura dell’eredità (art. 485 c.c.)
La mera manutenzione di regola non vale come accettazione tacita dell’eredità, ma viene con-siderata come atto conservativo destinato a mantenere il valore della massa ereditaria. L’alterazione dell’aspetto strutturale dell’immobile invece viene senz’altro considerata come accettazione tacita della massa ereditaria.
scudo fiscale ter - Immobili all'estero
ll cosiddetto scudo fiscale ter (decreto legge, 2009/78 convertito in legge 2009/102) permette la regolarizzazione degli immobili acquisiti all’estero. Per poter avvalersi dello scudo è necessario che l’immobile abbia prodotto nel periodo 2004-2008 una ricchezza tassabile in Italia. Ciò avviene generalmente quando un immobile è locato o quando dà luogo a una plusvalenza in caso di cessione.
Quando l’immobile è tenuto a mera disposizione del proprietario non sempre genera un reddito tassabile, dipende comunque dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato. In alcuni Stati (p. es. Austria, Germania o Francia) l’immobile deve essere solo dichiarato se produce un reddito locativo. Immobili “non proficui” possono tuttavia, essere oggetto di regolarizzazione, a condizione che il denaro necessario per acquistarli è stato trasferito tramite un intermediario e non è stato dichiarato nel quadro RW.