Chinesische Investorengruppe
Auftrags unserer Kundschaft einer chinesischen Investorengruppe suchen wir Unternehmen zu kaufen.
Anbei die Kriterien:
1) Jahresumsatz mindestens 7 mio. Euro;
2) vorzugsweise mit technisch patentiertem know how;
3) vorzugsweise mit ausländischem Vertriebsnetz.
Sparpaket Monti: Immobiliensteuer (IMU) auf Auslandsimmobilien
Durch das Sparpaket Monti 2011 wurde die Immobiliensteuer (IMU) auf Auslandsimmobilien eingeführt. Jährlich sind 0,76%, berechnet auf den im Erwerbstitel angeführten Wert, abzuführen. Im Falle, dass kein Wert im Erwerbstitel angegeben wurde, wird der Marktwert der Immobilien als Besteuerungsgrundlage herangezogen. Um eine Doppelbesteuerung im Herkunftsland des Eigentümers zu vermeiden, wird dem Eigentümer ein Steuerguthaben für die im Staat, wo sich die Liegenschaft befindet, abgeführten Steuer anerkannt.
Der Erwerb von Immobilien im Staate von New York
Im Staate von New York erfolgt der Erwerb von Immobilien schrittweise. Die Unterzeichnung des Contract of sale stellt den ersten Schritt dar. Dieser ist mit dem Kaufvorvertrag nach italienischem Recht vergleichbar. Normalerweise leistet der Käufer bei Unterzeichnung des Contract of sale ein Angeld zur Bestätigung im Ausmaß von 10% des Kaufpreises, das auf ein Escrow account lautend auf einen vom Käufer beauftragten Rechtsanwalt überwiesen wird.
Weiters ist der Verkäufer verpflichtet dem Käufer eine Title insurance zu übergeben. Dadurch wird dem Käufer garantiert, dass einerseits der Erwerb der Liegenschaft frei von Hypotheken und beeinträchtigenden Bindungen ist, andererseits im Falle von Nichterfüllung des Verkäufers der Kaufpreis gesichert ist. Die Kosten dafür belaufen sich auf ca. 0,5% bis 0,75% des Kaufpreises. Der Kaufpreis wird dem Verkäufer erst bei Unterzeichnung des Transfer act of deed ausbezahlt. Dieser ist vergleichbar mit der endgültigen Kaufurkunde nach italienischem Recht. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages geht das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über.
Zudem ist der Käufer verpflichtet folgende Steuern zu bezahlen: 1) transfer tax (ist mit der sog. “imposta di registro” vergleichbar; 2) mansion tax (ist nur geschuldet, falls der Kaufpreis den Wert von 1 mio$ überschreitet; 3) real estate tax (ist mit der Gemeindeimmmobiliensteuer (ICI) vergleichbar).
Neuerungen zur Kubaturabtretung
Falls das Landesraumordnungsgesetz (LROG) bzw. der Durchführungsplan zum Bauleitplan es erlauben, besteht nun gemäß Art. 5 Abs. 1 und 3 des Gesetzesdekretes Nr. 70/2011, umgewandelt in Gesetz Nr. 106/2011, die Möglichkeit die Bestandskubatur nicht nur an den angrenzenden Nachbarn zu veräußern, sondern auch an Dritte Grundbesitzer innerhalb der Gemeinde.
Die anstehenden Durchführungsbestimmungen werden demnächst Aufschluss zu Art und Weise der Umsetzung dieser Neuerung geben.
Diese Liberalisierung wird anscheinend einen ganz neuen Markt der Kubaturabtretung ermöglichen.
Mietverträge Änderung Besteuerung (19%-21%)
Die neuen Bestimmungen zum Steuerföderalismus laut Gesetz Nr. 42/2009 bringen ab 2011 Steuererleichterungen für den Eigentümer im Falle der Vermietung von Wohnungen und deren Zubehör (z. B. Autobox oder Garage). Anstatt der bisherigen progressiven Besteuerung kann nun der Mieterlös mit Ersatzsteuer im Ausmaß von 19% bei begünstigten Mietverträgen (3+2 Jahre) und 21% bei freien Mietverträgen (4+4 Jahre) besteuert werden. In Meran, Bozen, Brixen, Bruneck und Lana gibt es z.B. die Möglichkeit begünstigte Mietverträge abzuschließen.
Begünstigt sind nur physische Personen, nicht Unternehmen bzw. Freiberufler. Die Steuererleichterung findet keine Anwendung bei Untervermietungen.
Geschäftslokale: Der Geschäftswert im Ausmaß von 18 Monatsmieten
Gemäß Art. 34 des Gesetzes 392/1978 ist der Vermieter von Geschäftslokalen verpflichtet dem Mieter bei Aufkündigung des Mietverhältnisses den Geschäftswert im Ausmaß von 18 Monatsmieten rückzuvergüten. Im Falle von Hotels sogar 21 Monatsmieten.
Der Art. 35 obigen Gesetzes legt fest, dass die Entschädigung für den Geschäftswert nur dann geschuldet ist, falls das Geschäft Publikumsverkehr hatte, sei es industrieller, handeltechnischer, handwerksmäßiger oder touristischer Natur. Ausgeschlossen ist die freiberuflerische Tätigkeit und die rein vorübergehende Tätigkeit.
Eine weitere Voraussetzung für den Erhalt der Entschädigung ist, dass das Vertrasgverhältnis nicht durch den Mieter aufgrund seiner Kündigung, seinem Zahlungsverzug oder seinem Rücktritt aufgelöst wurde.
Die italiensche Gerichtsbarkeit hat sich zu verschiedenen Fällen wie folgt geäußert:
Turnhalle für Karate: ja; Turnhalle für therapeutische Behandlung: ja; Fitnesszentrum: ja; Tanzschule: nein; Verkauf von Baumaterialien: nein; Verwaltungsbüros für Banken: ja; Postämter: nein; Versicherungen: ja; Versicherungsmakler: ja; Forschungslaboratorium: nein; Zahntechniker: nein; Kosmetikerin: hängt von Fall zu Fall ab; Schaukästen, zu denen der Kunde durch Angestellte geführt werden kann: nein; Verkaufsvetrinen, die unabhängig vom Geschäft sind: ja; Spediteure in Lokalen ohne Geschäftsbezeichnung: ja; Magazin, welches mit dem Geschäftslokal verbunden ist: ja, falls der Mietzins ein einziger und die Verkauftätigkeit vorwiegend ist; nein, falls katastermäßig getrennt geführt, mit unabhängigem Mietzins und das Magazin selten von der Kundschaft aufgesucht wird.
Immobilienleasing: Neuigkeiten 2011
Mit 1. Jänner 2011 ändert sich die Besteuerung der Leasingverträge von Betriebsgütern (d.h. betriebliche unbewegliche Güter welche zur Katasterkategorie B, C, D und A/10 gehören). Es wird nun die Hypothekar- und Katastergebühr im ordentlichen Ausmaß (4%) angewandt und zwar zum Zeitpunkt des Ankaufes des Gutes durch die Leasinggesellschaft. Die Verträge sind nicht mehr der Registrierungspflicht unterworfen.
Der Leasingnehmer haftet nun solidarisch mit der Leasinggesellschaft für die fristgerechte Bezahlung obgenannter Gebühren.
Weiters ist vorgesehen, dass die Registrierung nur bei Gebrauch notwendig ist, folglich müssen sog. „contratti di locazione finanziaria“, die eine Immobilie zum Gegenstand haben, nicht mehr registriert werden. Auch ist die Registergebühr im Ausmaß von 1%, welche in Vergangenheit auf den Mietzins des Leasingvertrages abzuführen war, nicht mehr geschuldet.
Bei Eigentumsübertragung des Leasinggutes aufgrund des Ankaufrechtes („diritto di riscatto“) muss der Leasingnehmer die Hypothekar- und Katastergebühren im fixen Ausmaß (3x Euro 168) abführen.
Für die bereits am 1.1.2011 laufenden Leasingverträge ist innerhalb 31.3.2011 die Bezahlung einer Ersatzsteuer zu entrichten, und zwar im Ausmaß der beim Ankauf des Gutes (riscatto) geschuldeten Hypothekar- und Katastergebühren, abzüglich 4% multipliziert mit der Anzahl der noch ausständigen Jahren aus dem Leasingvertrag.
(Zum Beispiel für einen Leasingvertrag mit einer noch verbleibenden Leasingdauer von 15 Jahren wird der Betrag der geschuldeten Ersatzsteuer mit 60% (15 × 4%) reduziert). Die Zahlungsmodalitäten der Ersatzsteuer werden von der Agentur für Einahmen noch festgelegt.
Steuerabzug zu 55% im Zeitraum von 10 Jahren
Das Stabilitätsgesetz 2010 legte fest, dass der Steuerabzug Irpef und Ires im Ausmaß von 55%, der für die energetische Sanierung von Gebäuden in Anspruch genommen werden kann für das Jahr 2011 verlängert wird. Dies trifft für die Anbringung von Solaranlagen (max. Spesenaufwand Euro 109.090,91), den Austausch von Heizungssystem mit geothermischen Anlagen (max. Spesenaufwand Euro 54.545,45), für die vertikale Isolierung und die Ummantelung von Gebäuden und für horizontale Elemente, wie Böden und Verkleidungen, für Fenster und Fensterelemente (max. Spesenaufwand Euro 109.090,91) und die allgemeine energetische Wiederqualifizierung von Gebäuden (max. Spesenaufwand Euro 181.818,18) zu. Lediglich der Aufteilungsschlüssel hat sich geändert: bis einschließlich 2010 kann der Steuerabzug im Zeitraum von 5 Jahren genossen werden, indem eine jährliche Quote in Abzug gebracht wird. Für das Jahr 2011 müssen 10 jährliche Quoten in Abzug gebracht werden.
Die verpflichtende Meldung an die Agentur für Einnahmen ersetzt nicht die Meldungpflicht bei der ENEA, welche innerhalb von 90 Tagen ab Fertigstellung der Arbeiten zu erfolgen hat.
Falls die Arbeiten nicht innert Ende 2011 fertiggetellt werden muss die telematische Meldung an die Agentur für Einnahmen nur dann erfolgen, falls Rechnungen im Jahre 2011 bezahlt wurden.
Chalet St. Sebastian
Entspannen auf 1.280 m im alpinen Domizil in Platzers bei Tisens:
Alm-Chalet mit Komfort in traumhafter Lage:
Abseits von jeglichem Stress und Rummel auf einer beschaulichen Anhöhe gelegen, mit Fernblick bis zum Rosengarten und zu den Meraner Hausbergen Hirzer und Ifinger. Das Chalet St.Sebastian mit seinen acht Haushälften (70-100 qm), ist der typischen Blockbau- weise einer benachbarten Scheune nachempfunden und fügt sich organisch in die Landschaft ein.
Alpines Domizil mit einzigartigem Raumklima:
Die Holzbauweise verleiht dem Chalet einen unwider- stehlichen Charme. Wohnbereich und Küche sind im Erdgeschoss, Schlaf- und Badbereich im Ober- geschoss, Garten und Tiefgaragenstellplatz sind direkt zugänglich. Hier kann man die Natur und
Ruhe erleben, Kraft tanken und das Leben einfach genießen.
"Sommerhaushalt" (manovra estiva) - Katasterdaten
Gemäß der neuesten “manovra estiva”, welche hinsichtlich der Katasterdaten mit 1.7.2010 in Kraft tritt, verordnet die italienische Regierung mit Gesetzesdekret, dass in Urkunden zu Rechtsgeschäften wie z.B. Kauf- und Darlehensverträge von Liegenschaften, verpflichtend auch folgende Daten angeführt werden müssen:
a) Katasterdaten der vertragsgegenständlichen Liegenschaft;
b) Angaben zur Planimetrie betreffend die vertragsgegenständliche Liegenschaft;
c) eine Erklärung des Inhaber der Liegenschaft (z.B. Eigentümer), durch die die Übereinstimmung des tatsächlichen Standes der Liegenschaft mit den Katasterdaten und den Daten aus der Planimetrie bestätigt wird.
Bei Unterlassung gilt der Vertrag als nichtig.
Die Annahme der Erbschaft
Eine Erbschaft kann auf zwei Weisen angenommen werden: Ausdrücklich oder stillschwei-gend. Die Erbschaft muss in jedem Fall innerhalb von 10 Jahren ab Eröffnung der Erbschaft angenommen werden, andernfalls verjährt das Recht zu deren Annahme.
Die ausdrückliche Annahme der Erbschaft erfolgt mit einer entsprechenden öffentlichen oder privaten Urkunde.
Die stillschweigende Annahme setzt ein Verhalten voraus, das die Absicht zur Annahme der Erbschaft notwendigerweise impliziert.
Bei Immobilien gelten etwa folgende Verhaltensweisen als stillschweigende Annahme der Erbschaft: – Verkauf oder Vermietung der Immobilie – Aneignung (appropriazione) der Immobilie – Inbesitznahme der Immobilie: nur dann, wenn innerhalb von 3 Monaten ab Eröffnung der Erbschaft das Inventar nicht verfasst wird (Art. 485 ZGB)
Bloße Instandhaltungsarbeiten gelten in der Regeln nicht als stillschweigende Annahme der Erbschaft, sondern lediglich als Maßnahmen zur Erhaltung der Erbmasse (atti conservativi). Eine strukturelle Veränderung der Immobile hingegen wird durchaus als stillschweigende Annahme der Erbmasse gesehen.
„Steuerschutzschild-ter“- Auslandsimmobilien
Der so genannte „Steuerschutzschild-ter“ (scudo fiscale ter – Gesetzesdekret 2009/78, umgewandelt in Gesetz 2009/102) ermöglicht die Legalisierung von im Ausland erworbenen Immobilien. Voraussetzung hierfür ist, dass mit einer Immobilie im Zeitraum 2004 bis 2008 eine in Italien besteuerbares Einkommen erzielt wurde. Im Allgemeinen ist dies dann der Fall, wenn die Immobilie vermietet wurde, oder bei deren Abtretung ein Wertzuwachs entstanden ist.
Befindet sich die Immobilie lediglich im Besitz des Eigentümers, so entsteht daraus nicht notwendigerweise ein besteuerbares Einkommen. Dies hängt von der Gesetzgebung jenes Staates ab, in dem sich die Immobilie befindet. In einigen Staaten (z.B. Österreich, Deutschland oder Frankreich) muss eine Immobilie nur dann für die Steuer erklärt werden, wenn sie Mieteinnahmen bringt.
“Nicht gewinnbringende“ Immobilien können nur legalisiert werden, wenn das Geld, das zu deren Erwerb notwendig war, mittels eines Maklers ins Ausland gebracht wurde und im Abschnitt RW nicht erklärt wurde.